เช่าคอนโดรายวัน/Airbnb ในไทย ผิดกฎหมายไหม? สิ่งที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญาเช่าระยะสั้น

การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันซ้ำ ๆ ในลักษณะเดียวกับ Airbnb อยู่ในเขตเสี่ยงทางกฎหมายที่ชัดเจนในประเทศไทย ทั้งจากพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ที่กำหนดเกณฑ์ระยะเวลาการเช่าที่ถือว่าเป็นกิจการโรงแรม และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่อาจห้ามการประกอบธุรกิจในพื้นที่ส่วนตัว

ถ้าคุณกำลังคิดจะปล่อยเช่าคอนโดของตัวเองแบบรายวัน หรือปล่อยเช่าอยู่แล้วและกำลังหาสัญญาเพื่อคุ้มครองการเข้าพักของแขก บทความนี้จะอธิบายความเสี่ยงทางกฎหมายอย่างตรงไปตรงมา และหัวข้อที่สัญญาเช่าระยะสั้นควรมีเพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย

สรุปสั้น: การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันซ้ำ ๆ อาจเข้าข่ายกิจการโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกำหนดเกณฑ์เรื่องระยะเวลาการให้เช่าที่พักอาศัย และมักขัดกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ห้ามประกอบธุรกิจในพื้นที่ส่วนตัว สัญญาเช่าระยะสั้นไม่ได้ทำให้การปล่อยเช่ารายวันถูกกฎหมาย มันแค่กำหนดความสัมพันธ์กับผู้เข้าพัก เช่น เงินมัดจำ ความเสียหาย และการยกเลิก โดยสมมติว่ากิจกรรมนั้นถูกกฎหมายอยู่แล้ว บทความนี้สรุปความเสี่ยงและ 7 หัวข้อที่สัญญาเช่าระยะสั้นควรมี

สิ่งที่จะได้จากบทความนี้

• คำตอบตรง ๆ ว่าการปล่อยเช่าคอนโดรายวันแบบ Airbnb ผิดกฎหมายไหม
• เกณฑ์ระยะเวลาการเช่าตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ที่ต้องรู้ก่อนปล่อยเช่า
• นิติบุคคลอาคารชุดห้ามปล่อยเช่ารายวันได้จริงไหม
• ทำไมสัญญาเช่าระยะสั้นไม่ได้ทำให้การปล่อยเช่ารายวันถูกกฎหมาย
• 7 หัวข้อที่สัญญาเช่าระยะสั้นควรมี และ TM30 คืออะไร

เช่าคอนโดรายวัน/Airbnb ผิดกฎหมายไหม? คำตอบตรง ๆ

คำตอบคือ ในหลายกรณีใช่ การปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นซ้ำ ๆ อาจเข้าข่ายกิจการโรงแรมที่ต้องขอใบอนุญาตตามกฎหมาย

แต่ ไม่ควรพูดว่าผิดกฎหมายเสมอไปในทุกกรณีโดยไม่มีข้อยกเว้น สิ่งที่กำหนดว่ากิจกรรมนั้นเข้าข่ายกิจการโรงแรมหรือไม่ ขึ้นอยู่กับการจัดประเภทของที่พักและลักษณะการให้บริการ เช่น หากที่พักได้รับการจดทะเบียนเป็นที่พักแบบโฮมสเตย์หรือโรงแรมที่มีใบอนุญาตถูกต้องแล้ว การให้บริการนั้นย่อมไม่ผิดกฎหมาย

จุดสำคัญที่ต้องเข้าใจคือ ความเสี่ยงนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่ตัวสัญญาเช่าที่คุณใช้ แต่ขึ้นอยู่กับ สถานะทางกฎหมายของกิจกรรมการปล่อยเช่าเองว่าได้รับอนุญาตถูกต้องหรือไม่

เกณฑ์ระยะเวลาการเช่าตาม พ.ร.บ.โรงแรม 2547 คืออะไร

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 กำหนดว่าการให้เช่าที่พักอาศัยเป็นรายเดือนขึ้นไปไม่ถือเป็นกิจการโรงแรม ในขณะที่การให้เช่าที่พักในลักษณะรับแขกเข้าพักระยะสั้นซ้ำ ๆ ต่ำกว่าเกณฑ์ดังกล่าว อาจเข้าข่ายเป็นกิจการโรงแรมที่ต้องขอใบอนุญาต

หลายแหล่งข้อมูลอธิบายเกณฑ์นี้แบบย่อว่าเป็น "กฎ 30 วัน" เพื่อให้เข้าใจง่าย แต่ตัวบทกฎหมายจริงพูดถึงลักษณะการให้เช่าแบบรายเดือน ซึ่งอาจไม่ตรงกับการนับจำนวนวันแบบเป๊ะ ๆ เสมอไป

ทางที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับเจ้าของห้องที่ไม่แน่ใจคือการตรวจสอบสถานะการจดทะเบียนของที่พักกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนเริ่มปล่อยเช่าระยะสั้น แทนที่จะอนุมานเอาเองจากคำอธิบายแบบย่อที่พบทั่วไป

นิติบุคคลอาคารชุดห้ามปล่อยเช่ารายวันได้จริงไหม

ได้ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดสามารถห้ามการประกอบธุรกิจในพื้นที่ส่วนตัวได้ โดยไม่ขึ้นอยู่กับว่าการปล่อยเช่านั้นเข้าเกณฑ์กิจการโรงแรมหรือไม่

นี่คือจุดที่เจ้าของห้องหลายคนมองข้าม แม้จะเชื่อว่าการปล่อยเช่าของตัวเองอยู่นอกเกณฑ์กิจการโรงแรมแล้ว ข้อบังคับภายในของนิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถห้ามการประกอบธุรกิจในพื้นที่ส่วนตัวได้อยู่ดี ซึ่งเป็นคนละประเด็นกับกฎหมายโรงแรมโดยสิ้นเชิง

ทางปฏิบัติที่ควรทำก่อนปล่อยเช่าระยะสั้นในคอนโดคือตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของตัวเองก่อนเสมอ เพราะบางโครงการอนุญาตให้ปล่อยเช่ารายวันได้ในบางพื้นที่ที่กำหนดไว้เฉพาะ ในขณะที่บางโครงการห้ามโดยเด็ดขาด

โทษที่เจ้าของห้องอาจต้องเจอ

การฝ่าฝืนกฎหมายทั้งสองฉบับข้างต้นมีทั้งโทษทางอาญาและโทษปรับตามกฎหมาย

สิ่งที่สำคัญกว่าตัวเลขค่าปรับที่แน่นอนคือการเข้าใจว่า มีความเสี่ยงจริงจากสองทางพร้อมกัน คือความเสี่ยงจากหน่วยงานภาครัฐภายใต้กฎหมายโรงแรม และความเสี่ยงจากนิติบุคคลอาคารชุดที่อาจร้องเรียนหรือดำเนินการตามข้อบังคับของตัวเอง ทั้งสองความเสี่ยงเป็นอิสระต่อกัน แก้ปัญหาหนึ่งไม่ได้แปลว่าอีกปัญหาหนึ่งจะหมดไปด้วย

แล้วสัญญาเช่าระยะสั้นมีประโยชน์ตรงไหน ถ้าไม่ได้ทำให้ถูกกฎหมาย

สัญญาเช่าระยะสั้นไม่ได้ทำให้การปล่อยเช่ารายวันถูกกฎหมาย และไม่ควรถูกมองว่าเป็นเครื่องมือที่ทำให้กิจกรรมนั้นถูกต้องตามกฎหมาย สิ่งที่สัญญาทำได้จริงคือการกำหนดความสัมพันธ์กับผู้เข้าพัก เช่น เงินมัดจำ ความรับผิดต่อความเสียหาย และเงื่อนไขการยกเลิก โดยตั้งอยู่บนสมมติฐานว่ากิจกรรมการปล่อยเช่านั้นถูกกฎหมายอยู่แล้ว

นี่คือความแตกต่างที่สำคัญที่สุดที่ต้องเข้าใจ: สัญญาปกป้องความสัมพันธ์กับผู้เข้าพัก แต่ไม่ปกป้องเจ้าของห้องจากข้อร้องเรียนของนิติบุคคลอาคารชุดหรือการดำเนินการภายใต้กฎหมายโรงแรม สองเรื่องนี้เป็นคนละชั้นกันโดยสิ้นเชิง

คำแนะนำที่เป็นกลางที่สุดสำหรับเจ้าของห้องคือ ตรวจสอบสถานะการจดทะเบียนของที่พักและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเริ่มปล่อยเช่าระยะสั้น และปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของตัวเอง ไม่ควรอาศัยแค่การมีสัญญาเช่าเป็นหลักประกันว่ากิจกรรมนั้นถูกต้องตามกฎหมายแล้ว

7 หัวข้อที่สัญญาเช่าระยะสั้นควรมี

เมื่อกิจกรรมการปล่อยเช่าอยู่ในสถานะที่ถูกกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าระยะสั้นที่รัดกุมควรมีอย่างน้อย 7 หัวข้อนี้

1. ระยะเวลาเข้าพัก: วันและเวลาเช็คอิน-เช็คเอาต์ที่ชัดเจน
2. เงินมัดจำและการคืนเงิน: จำนวนเงินมัดจำและเงื่อนไขการคืนเมื่อสิ้นสุดการเข้าพัก
3. กฎการใช้พื้นที่ส่วนกลาง/นิติบุคคล: ระเบียบที่ผู้เข้าพักต้องปฏิบัติตามในพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร
4. ความรับผิดต่อความเสียหาย: ผู้เข้าพักรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นระหว่างการเข้าพักอย่างไร
5. จำนวนผู้เข้าพักสูงสุด: ระบุจำนวนแขกที่อนุญาตให้เข้าพักในห้องได้
6. เงื่อนไขการยกเลิก/คืนเงิน: เงื่อนไขที่ผู้เข้าพักหรือเจ้าของห้องสามารถยกเลิกการจองได้
7. กฎหมายที่ใช้บังคับ: ระบุว่าใช้กฎหมายไทยเป็นผู้กำกับดูแลข้อตกลง

หากคุณปล่อยเช่าแบบระยะยาว ไม่ใช่ระยะสั้นแบบรายวัน ควรใช้ตัวอย่างสัญญาเช่าคอนโดไทย-อังกฤษแทน ซึ่งเป็นเอกสารที่เหมาะกับการเช่าที่พักอาศัยตามปกติมากกว่าการรับแขกระยะสั้น

TM30 คืออะไร ทำไมเจ้าของห้องต้องรู้

TM30 คือการแจ้งที่พักอาศัยของชาวต่างชาติต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เมื่อมีชาวต่างชาติเข้าพักในที่พักของคุณ

หน้าที่นี้แยกต่างหากจากประเด็นเรื่องใบอนุญาตโรงแรมและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดโดยสิ้นเชิง แม้กิจกรรมการปล่อยเช่าของคุณจะถูกกฎหมายทุกด้านแล้ว หน้าที่แจ้ง TM30 ยังคงต้องปฏิบัติตามทุกครั้งที่มีแขกชาวต่างชาติเข้าพัก การไม่แจ้งอาจมีโทษปรับตามกฎหมาย

เจ้าของห้องหลายคนลืมหน้าที่นี้เพราะโฟกัสอยู่ที่ประเด็นใบอนุญาตโรงแรมและข้อบังคับอาคารชุด แต่ในทางปฏิบัติ TM30 เป็นหน้าที่ที่แยกต่างหากและต้องปฏิบัติตามทุกครั้งที่มีแขกต่างชาติเข้าพัก ไม่ว่ากิจกรรมการปล่อยเช่าโดยรวมจะถูกกฎหมายแล้วหรือไม่ก็ตาม

จากตกลงปากเปล่า/แชท สู่สัญญาที่เซ็นถูกต้องออนไลน์ใน 5 นาที

การเปลี่ยนจากการตกลงปากเปล่าหรือแชทกับผู้เข้าพัก เป็นสัญญาที่เซ็นถูกต้องออนไลน์ทำได้ในไม่กี่นาที อัปโหลดเทมเพลตสัญญาเช่าระยะสั้น ใส่ชื่อผู้เข้าพัก ส่งลิงก์ให้เซ็นผ่านการยืนยันตัวตนด้วย OTP แล้วรอเอกสารเสร็จสมบูรณ์ก่อนวันเข้าพัก

สิ่งสำคัญที่ต้องย้ำอีกครั้ง คือ Jabmue ช่วยจัดการเรื่องการเซ็นสัญญาเพื่อกำหนดความสัมพันธ์กับผู้เข้าพักเท่านั้น ไม่ได้ทำให้กิจกรรมการปล่อยเช่าของคุณถูกกฎหมายแต่อย่างใด การยืนยันตัวตนด้วย OTP เป็นตัวเสริมความน่าเชื่อถือของหลักฐานว่าใครเป็นผู้เซ็นสัญญาจริง ไม่ใช่เงื่อนไขที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีจึงจะถือว่าเอกสารมีผลทางกฎหมาย เอกสารที่เซ็นแบบอิเล็กทรอนิกส์ทั่วไปมีผลผูกพันตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544อยู่แล้ว เช่นเดียวกับที่อธิบายไว้ในหลักฐานที่ใช้ในชั้นศาล

หากผู้เข้าพักของคุณต้องการเปลี่ยนไปเช่าระยะยาว หรือคุณต้องการยกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าเดิม ควรดูวิธีแจ้งเลิกสัญญาเช่าประกอบ และหากคุณให้ตัวแทนหรือนายหน้าช่วยจัดการการปล่อยเช่า ควรดูตัวอย่างสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ด้วย

คำถามที่พบบ่อย

Airbnb ในไทยผิดกฎหมายไหม

ขึ้นอยู่กับการจัดประเภทของที่พักและลักษณะการให้บริการ การปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นซ้ำ ๆ ที่ไม่ได้จดทะเบียนถูกต้องอาจเข้าข่ายกิจการโรงแรม ไม่ควรถือว่าผิดกฎหมายเสมอไปในทุกกรณีโดยไม่พิจารณาสถานะของที่พัก

เช่ากี่วันถึงไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 อ้างอิงลักษณะการให้เช่าที่พักแบบรายเดือนขึ้นไปว่าไม่เข้าข่ายกิจการโรงแรม ควรตรวจสอบกับที่ปรึกษากฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะของแต่ละที่พัก

นิติบุคคลคอนโดฟ้องเจ้าของห้องปล่อยเช่ารายวันได้ไหม

ได้ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดสามารถห้ามการประกอบธุรกิจในพื้นที่ส่วนตัวได้ โดยไม่ขึ้นอยู่กับว่าการปล่อยเช่านั้นเข้าเกณฑ์กิจการโรงแรมหรือไม่

สัญญาเช่าระยะสั้นทำให้ปล่อยเช่ารายวันถูกกฎหมายไหม

ไม่ทำให้ถูกกฎหมาย สัญญาเช่าระยะสั้นเป็นเพียงเครื่องมือกำหนดความสัมพันธ์กับผู้เข้าพัก เช่น เงินมัดจำและความเสียหาย ไม่ได้แก้ปัญหาเรื่องสถานะทางกฎหมายของกิจกรรมการปล่อยเช่าเอง

TM30 ต้องแจ้งทุกครั้งที่มีแขกต่างชาติไหม

ใช่ หน้าที่แจ้ง TM30 ต้องปฏิบัติตามทุกครั้งที่มีชาวต่างชาติเข้าพัก แยกต่างหากจากประเด็นใบอนุญาตโรงแรมและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

สรุป

ความเสี่ยงทางกฎหมายของการปล่อยเช่าคอนโดรายวันแบบ Airbnb ในไทยเป็นเรื่องจริง ไม่ใช่ความกังวลเกินจริง สัญญาเช่าระยะสั้นช่วยจัดการความสัมพันธ์กับผู้เข้าพักได้ดี แต่ไม่ได้ทำให้กิจกรรมการปล่อยเช่าถูกกฎหมาย สองเรื่องนี้ต้องแยกจากกันให้ชัดเจนเสมอ

ถ้ากิจกรรมการปล่อยเช่าของคุณอยู่ในสถานะที่ถูกกฎหมายแล้ว และต้องการสัญญาที่คุ้มครองความสัมพันธ์กับผู้เข้าพัก ลองใช้เทมเพลตสัญญาเช่าระยะสั้นจากแกลเลอรี Jabmue ทดลองใช้ Jabmue หรือดูราคาปัจจุบัน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ ควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าระยะสั้น โดยเฉพาะการตรวจสอบสถานะการจดทะเบียนที่พักและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด